Nieruchomości we Włoszech i prawo budowlane – czym jest tzw. conformità urbanistica i jak się ją ustala

Jeśli planujesz zakupienie nieruchomości we Włoszech „zgodność urbanistyczna” budynku, czyli conformità lub regolarità urbanistica powinna być jedną z kluczowych spraw do sprawdzenia przed dokonaniem transakcji. Dlaczego jest to aż tak ważne? Ponieważ, w najgorszym możliwym przypadku, w braku podstawowej decyzji administracyjnej pozwalającej na wzniesienia budynku, własność nieruchomości nie będzie mogła zostać przeniesiona na osobę trzecią.

W tym krótkim artykule wskażę na czym polega „zgodność urbanistyczna” we Włoszech, czym rożni się ona od tzw. „zgodności z katastrem” („conformità catastale”) oraz jak dokonać weryfikacji “conformità urbanistica”.

1. Conformità urbanistica – jak ją zdefiniować?

Termin conformità urbanisticà jest bardzo pojemny, dlatego – abyśmy mogli zrozumieć na czym ona polega -musimy wziąć pod uwagę dwa elementy:

(a) jedną z podstaw tj. decyzję administracyjną albo zgłoszenie, dzięki której wzniesiono budynek lub dokonano jego transformacji (takie podstawy funkcjonują we Włoszech pod zbiorczą nazwą titoli abilitativi edilizi) oraz

(b) warunki techniczne dotyczące już wzniesionych budynków

Jeśli chodzi o titoli abilitativi czyli decyzje administracyjne lub zgłoszenia (punkt a) dające możliwość budowy i dalszych remontów budynku, powinniśmy wymienić przede wszystkim:

– włoskie pozwolenie na budowę, które obecnie funkcjonuje pod nazwą permesso di costruire. Musimy jednak pamiętać, że w obrocie możemy spotkać się też z nazwą licenza edilizia lub concessione edilizia. Są to decyzje o pozwoleniu na budowę odnoszące się do budynków wzniesionych od czasów po II wojnie światowej aż do ostatniej reformy przepisów budowlanych.

– włoskie zgłoszenia dotyczące transformacji budynków. Tu możemy wymienić takie podstawowe zgłoszenia jak CILA (Comunicazione Edilizia Libera Asseverata), SCIA/ wcześniejsza DIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività /Denuncia di inizio attività) lub tzw. Super SCIA. W zależności od tego jak inwazyjne są nasze prace budowlane konieczne będzie dokonanie odpowiedniego zgłoszenia, o czym będę pisać w kolejnych artykułach.

(b)  Jeżeli natomiast chodzi o zgodności z warunkami technicznymi budynków, które nas interesują, musimy pamiętać przede wszystkim o zachowaniu odpowiednich wysokości lokali mieszkalnych oraz dostępie do światła dziennego. Parametry, które należy zachować są wskazane w przepisach prawnych zarówno na poziomie krajowym, jak i regionalnym (niektóre akty prawa miejscowego we Włoszech mogą zaostrzać lub łagodzić krajowe wytyczne). Należy też pamiętać o tzw. tolerancji 2 % („tolleranze costruttive”), dzięki której niezachowanie warunków technicznych w granicy do 2% ponad wyznaczone wysokości/odległości/objętości nie będzie stanowiło naruszenia przepisów budowlanych.

2. Różnica między “conformità urbanistica” a „conformità catastale”

Bardzo częstym błędem popełnianym zarówno przy planowaniu zakupu nieruchomości we Włoszech, jak i w przypadku planowania dużych remontów jest stawianie znaku równości pomiędzy

(a) „conformità urbanistica” (o której dziś mówimy) a

(b)  tzw. „conformità catastale” czyli mówiąc najprościej zgodności katastralnej.

Wprawdzie oba terminy są ze sobą powiązane, to jednak stanowią zupełnie inne kategorie działań, głównie jeśli chodzi o wykazanie (na poziome dowodowym), że nasz budynek jest wybudowany i wyremontowany zgodnie z włoskimi przepisami budowlanymi.

Po pierwsze conformità catastale oznacza zgodność map katastralnych (tj „planimentria catastale”) z faktycznym stanem budynku, przy czym musimy pamiętać, że mapa katastralna  jest sporządzona w dużo większym uproszczeniu niż prospekty (tj. „palniemetria comunlane”),  złożone do odpowiedniego urzędu gminy – Comune, który jest kompetentny do wydawania pozwoleń na budowę i przyjmowania zgłoszeń prac budowlanych. W związku z tym mamy do czynienia z zupełnie inną „wagą dowodową” tych dwóch kategorii dokumentów. Po drugie, włoski Kataster – Catasto (mieszczący się we właściwym dla nieruchomości urzędzie skarbowym) pełni głównie funkcję fiskalną, tj. na podstawie dokumentów tam złożonych ustala się m.in. wysokości podatku od nieruchomości i innych danin publicznych.

Co do zasady więc jedynie dokumenty złożone i pochodzące z urzędu gminy – comune będą miały moc dowodową, jeśli chodzi o wykazanie, że dany budek posiada wszystkie wymagane prawem zgody lub zgłoszenia.

Pomimo tej zasadniczej różnicy między Catasto a Comune oraz pomimo obowiązującej zasady dotyczącej mocy dowodowej przyznanej jedynie dokumentom z Comune, możliwe jest – w bardzo szczególnych przypadkach (np. w stosunku do budynków wzniesionych przed 1942 rokiem, czyli przed wprowadzeniem pozwoleń na budowę lub w stosunku do budynków wzniesionych przed  1967 rokiem zlokalizowanych poza centrami urbanistycznymi) –  „użycie” dokumentów z włoskiego katastru w celu wykazania okresu, w jakim zostały dokonane określone prace budowlane.

Paradoksalnie, możemy spotkać się też we Włoszech z tzw. „accatastamento immobil” czyli zarejestrowanymi w katastrze prospektami budynku nawet w przypadku braku posiadania włoskiego pozwolenia na budowę. Tak jak wskazywałam wyżej, ważne jest w tym przypadku zorientowanie się, że sam wyciąg z katastru tj. tzw. „visura catastale” nie daje nam gwarancji posiadania niezbędnych zgód, pozwoleń lub zgłoszeń.

3. Konsekwencje braku zachowania conformità urbanistica

Konsekwencje braku zachowania „conformità urbanistica” zależą oczywiście od typu naruszenia. Najbardziej dotkliwym skutkiem jest brak „titolo abilitativo”, które daje nam podstawę do wzniesienia danego budynku (przy założeniu, że chodzi o nieruchomości sprzed wprowadzenia takiego obowiązku) i może polegać na niemożności zawarcia umowy sprzedaży.  Konsekwencjami „mniejszej wagi” związanymi z naruszeniem zgodności urbanistycznej są roszczenia o odszkodowanie za poniesione koszty legalizacji samowoli budowlanych, które może wnieść kupujący przeciwko sprzedającemu nieruchomość.

4.  Tzw. check-up casa – czyli co należy zrobić przed zakupem nieruchomości we Włoszech pod kątem przepisów budowlanych.

Jeśli chodzi o sprawdzenie transakcji zakupu domu we Włoszech pod kątem zgodności z przepisami budowlanymi, powinniśmy wziąć pod uwagę zarówno (a) weryfikację nieruchomości pod kątem technicznym oraz (b) weryfikację projektu umowy sprzedaży.

(a) Weryfikacja techniczna budynku

Jeśli chodzi o weryfikację techniczną pamiętajmy, że obowiązek doprowadzenia nieruchomości do stanu pełnej zgodności z przepisami budowlanymi leży po stronie sprzedawcy. Taka weryfikacja będzie wymagała zaangażowania wykwalifikowanego eksperta (inżyniera, architekta lub tzw. geometra), który dokona oględzin całej nieruchomości (porównując jednocześnie stan faktyczny budynku z prospektami złożonymi do urzędu gminy – Comune) i sporządzi odpowiedni dokument tzw. relazione tecnica, na podstawie, której dowiemy się czy budynek jest obciążony jakimikolwiek samowolami budowlanymi i czy zachowane są warunki techniczne.

W razie wykazania samowoli budowlanych (tj. abusi edili), sprzedawca powinien na własny koszt dokonać, jeszcze przed sprzedażą nieruchomości, koniecznych legalizacji (tzw. sanatoria).

(b)  Weryfikacja projektu umowy sprzedaży – zabezpieczenia strony kupującej.

Co więcej, oprócz dokonania weryfikacji technicznej przez eksperta należy sprawdzić, czy projekt umowy sprzedaży nieruchomości zawiera odpowiednie klauzule dotyczące odpowiedzialności strony sprzedającej za wszelkie możliwe „niezgodności urbanistyczne”. Dobrze jest również zobowiązać włoskiego sprzedawcę do przedłożenia danych identyfikacyjnych wszystkich obowiązkowych zgłoszeń dokonanych w Comune (dot. np. SCIA lub CILA) jeżeli miały miejsce remonty w budynku i nie podlegały one tzw. libera costruzione (tj. remontów zwolnionych z obowiązku zgłoszenia).

Jeżeli potrzebujesz wsparcia prawnego we Włoszech zapraszam do kontaktu na: info@italialegal.pl

Autorka: r.pr. avv. stabilito Paulina Sewerzyńska