Agibilità  – ważna dokumentacja w obrocie nieruchomościami we Włoszech

Temat certificato di agibilità lub Segnalazione Certificata di Agibilità pojawia się zawsze tam, kiedy mamy do czynienia z nabyciem domu we Włoszech lub chcemy wybudować nowy budynek na terenie Italii. Podobnie, problem „agibilità” spotka nas  w razie dokonywania istotnych zmian w konstrukcji nieruchomości. W tym artykule dowiesz się czym jest tak powszechnie używany termin „agibilità”, o czym on świadczy i dlaczego jest tak ważny przy zakupie nieruchomości.

Zapraszam do lektury!

1. Certificato di agibilità, a zdatność do użytkowania nieruchomości we Włoszech

Włoski termin “agibilità” można przetłumaczyć na kilka sposobów, jednak najważniejsze jego znaczenie w kontekście nabywania nieruchomości we Włoszech, to „zdolność” lub „zdatność” danej nieruchomości do użytkowania. Włoskie przepisy prawa tj. akt prawny o nazwie: Testo Unico dell’Edilizia czyli Dekret Prezydenta Republiki Włoch n. 380 z 2001 roku regulują te kwestie w art. 24.

Powyższy przepis wymienia szereg kategorii warunków (m.in. warunki bezpieczeństwa, higieny, zdrowia, jak również energooszczędności), których spełnienie ma potwierdzać właśnie Segnalazione Certificata di Agibilità (dalej: SCA)  lub certificato di agibilità.

2. Nazewnictwo, które może dezorientować; agibilità czy abitabilità?

Kiedy stykamy się z tematem spraw budowlanych we Włoszech, możemy natrafić na dwie bardzo podobne do siebie nazwy, które obecnie używa się w praktyce zamiennie. Chodzi o  „certificato di agibilità”, który opisałam wyżej, ale też  o tzw. „certificato di abitalibità”.  

Czy chodzi o ten sam rodzaj dokumentacji technicznej?

Zgodnie z wcześniej obowiązującymi przepisami budowlanymi, termin „abitabilità” odnosił się jedynie do budynków mieszkalnych, natomiast „agibilità” do budynków użytkowych. Po ostatnich zmianach we włoskim prawie, oba terminy zostały ze sobą zrównane i obecnie funkcjonują pod jedną nazwą, czyli pod terminem „agibilità”, niezależnie od przeznaczenia danego budynku.

3. Certificato di agibilità, kto dokonuje zgłoszenia?

Jak mogliśmy zauważyć już na wstępie tego artykułu, certificato di agibilità to zaświadczenie obejmujące bardzo różne aspekty interesującego nas budynku.

Powstaje jednak zasadnicze pytanie: czy to urząd gminy wydaje certificato di agibilità, czy może to właściciele nieruchomości powinni zadbać o odpowiednie zgłoszenie?  Żeby odpowiedzieć na to pytanie musimy zwrócić uwagę na pewną cezurę czasową.

Do roku 2016 w praktyce to urząd gminy samodzielnie wydawał certificato di agibilità na wniosek właściciela. Obecnie natomiast to osoba zainteresowana, za pośrednictwem fachowca posiadającego uprawnienia techniczne, dokonuje odpowiedniego zgłoszenia (tzw. segnalazione certificata per agibilità).  W ślad za takim zgłoszeniem, gmina  (Comune) może przyjąć „segnalazione” bez zastrzeżeń, może domagać się określonych uzupełnień lub nawet – jeśli stwierdzi, że budynek nie odpowiada minimalnym warunkom sanitarnym i technicznym -może w ciągu 30 dni od zgłoszenia odrzucić „segnalazione”.

Co do zasady więc, w przypadku nowych budynków, istotnych rekonstrukcji już istniejących budowli lub prac budowlanych, które mogłyby wpływać na obecne warunki techniczne, osoba której przysługuje pozwolenie na budowę, czyli zazwyczaj właściciel danej nieruchomości, ma obowiązek w ciągu 15 dni od zakończenia prac budowlanych dokonać zgłoszenia, które zawiera komplet dokumentacji poświadczającej spełnienie warunków niezbędnych do rozpoczęcia użytkowania.

edynie, tytułem przykładu, dokumentacja techniczna, która załączona do SCA powinna zawierać:

• Zaświadczenie dotyczące charakterystyki energetycznej budynku (tzw. APE);
• Zaświadczenie dotyczące przeprowadzenia testów statycznych budynku (collaudo statico);
• Oświadczenie o spełnieniu poszczególnych norm urbanistycznych, w tym norm dotyczących przystosowania budynku dla osób z niepełnosprawnościami;
• Wyciąg potwierdzający aktualizację katastralną i aktualizację map budynku;
• Oświadczenie zaangażowanej firmy budowlanej dotyczące zgodności z obowiązującymi normami poszczególnych instalacji oraz spełnieniu warunków bezpieczeństwa

4. Czy certificato di agibilità/segnalazione certificata jest obowiązkowe?

Posiadanie certificato di agibilità lub dokonanie segnalazione certificata per agibilità w stosunku do budynków wzniesionych po dacie 30.06.2003 jest co do zasady obowiązkowe (na mocy  Il DPR 6 giugno 2001 n. 380 , ktory wszedl w zycie 30 giugno 2003)

Jeżeni natomiast chodzi o nieruchomości wzniesione przed tym rokiem, a w szczególności w stosunku do bardzo dawnych budowli (których we Włoszech jest wiele) posiadanie certificato di agibilità nie będzie wymagane przez przepisy prawa.

Sprawa jednak komplikuje się w przypadku obrotu nieruchomościami na terenie Włoch.

Przyjrzyjmy się zatem tej kwestii.

5. Kupuję dom we Włoszech. Czy muszę uzyskać od sprzedawcy certificato di agibilità?

Jednym z najważniejszych obowiązków po stronie sprzedawcy w przypadku sprzedaży nieruchomości we Włoszech jest wykazanie nabywcom, że sprzedawany budynek posiada odpowiedni stan techniczny, sanitarny i energetyczny.

Jak zauważyliśmy wyżej, posiadanie certificato di agibilità w stosunku do nieruchomości wzniesionych przed rokiem 2003 nie jest obowiązkowe. Powstaje więc konflikt pomiędzy brakiem obowiązku prawnego po stronie aktualnych właścicieli nieruchomości co do posiadania certificato di agibilità przed 2003 r., a koniecznością udowodnienia dobrego stanu technicznego budynku w momencie sprzedaży.

Czy więc można we Włoszech sprzedać nieruchomość bez tzw. certificato di agibilità?

Na to pytanie częściowo odpowiedzi udzielił włoski Sąd Najwyższy (Corte di Cassazione) w orzeczeniu n. 8199 z 1990 roku. Zgodnie z tezą tego orzeczenia nabywca nieruchomości, któremu nie zostanie dostarczony dokument potwierdzający spełnienie przez nieruchomość warunków niezbędnych do użytkowania, będzie miał prawo do odstąpienia od umowy sprzedaży.

Ze względu na to, że przy sprzedaży nieruchomości mamy do czynienia z umową zawartą w formie aktu notarialnego, sama możliwość odstąpienia od tak zawartej umowy sprawia, ze notariusz najpewniej nie sporządzi aktu notarialnego, dopóki takie zaświadczenie nie zostanie dostarczone, ze względu na powodowaną takimi braki niepewność w obrocie nieruchomościami.

W każdym innym przypadku, notariusz jest zobowiązany do pouczenia stron o konsekwencjach takiego stanu rzeczy (tj. możliwych skutkach braku dostarczenia certificato di agibilità). W takiej sytuacji można również rozważyć ewentualne wprowadzenie odpowiednich klauzul do umowy, na mocy których: (i)  strona sprzedawcy zobowiąże się do dostarczenia certificato di agibilità, albo (ii)  strona kupująca przejmie ten obowiązek albo też (iii) strona kupująca oświadczy, iż jest świadoma takiego braku i tym samym zwolni z odpowiedzialności za ten brak stronę sprzedającą.

Oczywiście od tych zasad – jak zawsze – są wyjątki, o których powiemy w dwóch słowach w podsumowaniu.

6. Podsumowanie  – wyjątki

Sprawa agibilità w świetle nowych włoskich przepisów wydaje się dość jasna. Każdy nowo wzniesiony budynek powinien posiadać takie zaświadczenie. W przypadku bardzo dawnych budowli, tj. wzniesionych przed rokiem 1934, kiedy nie funkcjonował taki termin jak agibilità, nie będzie obowiązkowe posiadanie takiego zaświadczenia, potrzebne będzie nam jednak do sprzedaży uzyskanie dokumentu wykazującego wzniesienie nieruchomości właśnie przed rokiem 1934.

Z kolej w przypadku nieruchomości wybudowanych pomiędzy rokiem 1934 a 1967 zaświadczenie o zdatności do użytkowania wydawane było przez inne niż obecnie funkcjonujące organy władzy terytorialnej. W związku z tym, iż najprawdopodobniej budynki wybudowane w ww. okresie i nawet posiadające certificato di agibilità nie odpowiadają obecnie obowiązującym standardom technicznym, w tych konkretnych przypadkach możliwe będzie utrzymanie „zdatności do użytkowania” pod warunkiem niepogorszenia stanu budynku poprzez jakiekolwiek nowe prace budowane na nieruchomości.

Jak widzimy przypadków związanych z agibilità może być wiele, głównie ze względu na „długowieczność” budowli wzniesionych na terenie Włoch. Stąd też konieczne jest rozpatrywanie każdego przypadku w sposób indywidualny.

Jeżeli potrzebujesz wsparcia prawnego we Włoszech zapraszam do kontaktu na: info@italialegal.pl

Autorka: r.pr. avvocato stabilito Paulina Sewerzyńska